Les régimes fiscaux possibles :
Louer votre logement meublé vous offre le choix entre deux impositions différentes sur vos loyers obtenus. Notez bien que l’on vous parle de la Location Meublée Non Professionnelle soit LMNP.
Premier choix : Le régime micro-BIC :
Ce premier choix est le choix le plus simple et le plus basique. Il suffit simplement de déclarer vos loyers obtenus. Ainsi, avant le calcul de l’impôt, le fisc appliquera directement un abattement de 50 %, ce qui revient à dire que les loyers imposés seront 50 % des loyers perçus.
Second choix : Le régime réel :
Ici, ce choix vous permet de ne pas payer d’impôt en optant pour l’imposition de vos revenus fonciers selon le régime réel. Attention, toutefois ce n’est pas si simple. En effet, les formalités et déclarations sont compliquées, il vous faudra alors faire appel un expert comptable.
Ce choix vous permet donc de déduire de vos loyers les charges que vous payez sur votre bien avant d’être imposé. Il est également possible d’enlever un amortissement du bien ou des meubles avant le calcul de vos impôts. Dans ce cas, il vous faudra donc déclarer vos loyers perçus ainsi que les charges payées et le calcul de l’amortissement. Voici quelques charges déductibles :
- L’assurance habitation propriétaire non occupant.
- Les travaux
- L’assurance emprunteur du prêt + les frais bancaires
- Les honoraires versés à un expert-comptable.
- La taxe foncière ( Hors ordures ménagères qui sont à la charge du locataire)
Il est important de bien faire la différence entre le régime réel et le micro BIC. Pour vous aider un peu plus, si les taxes déductibles excèdent les 50 % des loyers, le régime réel sera alors plus intéressant. En revanche, si ce n’est pas le cas, ce sera le micro BIC qui sera exigé.
Point à ne pas oublier, il est important de prendre en compte le coût de l’expert-comptable au régime réel lors du calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales. Si vous avez un prêt et que l’amortissement du bien est possible, les loyers ne seront jamais imposés car les déductions seront très importantes. Le gain fiscal compense alors largement les frais d’expert-comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « expert-comptable » soit trop chère pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC (plus simple) s’impose alors. Pour pouvoir faire le bon choix, il faut donc réussir à calculer l’impôt pour chaque régime.
L’imposition des loyers :
En tant que loueur en logement meublé au régime forfaitaire, vous serez alors imposé sur la moitié de vos recettes locatives. En revanche, au régime réel, vos loyers seront fiscalement diminués grâce à un mécanisme de déductions des charges et d’amortissement. Ainsi, vous pourrez payer vos impôts sur les recettes locatives par acompte.
Faire baisser vos impôts :
Il est possible de réduire vos charges et amortissements avec le régime réel en tant que loueur en meublé non professionnel, jusque allant même à les ramener à 0 et ainsi échapper à l’imposition. Par contre, si vous vous êtes tournés vers le régime forfaitaire du LMNP, vous serez alors imposé que sur 50 % de vos recettes locatives.
Nos experts sont qualifiés sur le sujet. Il est toujours conseillé de bien s’entourer et passer par l’intermédiaire d’un professionnel. Xperts Patrimoine peut vous accompagner dans vos démarches et ainsi vous orienter au mieux : C’est le meilleur moyen d’éviter de mauvaises surprises et ainsi s’assurer d’un placement optimisé bénéficiant des meilleurs avantages.
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