Parmi les avantages de l’investissement immobilier locatif, on peut retenir les suivants :
- Utilisation du crédit bancaire et remboursement de son financement pour tout ou partie par les locataires (grâce aux loyers)
- Revalorisation foncière possible dans le temps
- Génération de revenus complémentaires réguliers grâce aux loyers
- Anticipation d’un complément de revenus en vue de la retraite
Comme vous pouvez le constater, le financement de l’achat d’un bien immobilier à des fins locatives est remboursable grâce aux loyers encaissés. L’investissement immobilier locatif génère ainsi des revenus complémentaires qui permettent d’envisager autrement le quotidien, mais aussi l’avenir, afin notamment de s’assurer une retraite plus confortable, ce qui n’est pas négligeable.
Comment louer son bien immobilier : courte durée ou à l’année, location nue ou location meublée ?
Ces choix ne s’improvisent pas. Ils doivent être réfléchis en amont, tant ils peuvent entraîner des contraintes à la fois en termes de gestion locative et de temps, mais aussi des conséquences juridiques et fiscales très différentes.
Ainsi, de nombreux Français se sont tournés vers la location meublée, en particulier pour bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pourquoi cela ? Tout simplement, car ce régime présente sur le papier la fiscalité la plus intéressante, ce qui est le but recherché par l’investisseur immobilier dans ce type d’opération.
Toutefois, sachez que si vous souhaitez investir en LMNP, des risques existent. Quels sont les risques liés à investir en tant que LMNP ? Ils existent du fait que le régime fiscal consubstantiel à l’investissement immobilier locatif pourrait changer d’ici 1 an (voir « CAP 2022 »). Aussi, afin de prévenir une éventuelle déconvenue, mieux vaut pour vous être bien accompagné et conseillé par des experts dans ce domaine !
Le CAP 2022 : qu’est-ce que c’est ?
Le CAP 2022, ou « Comité Action Publique 2022 », aurait également pu être baptisé « cap sur la suppression des niches fiscales ». En effet, un rapport gouvernemental émanant de ce CAP 2022, lancé en 2017 par le Premier ministre Édouard Phillipe, préconise, entre autres, 3 mesures :
- Suppression du statut LMNP
- Suppression du déficit foncier
- Suppression du dispositif Pinel
En ce qui concerne le dispositif Pinel, même s’il a été prolongé, on peut constater une sérieuse diminution en termes d’avantages de défiscalisation. En outre, il n’est désormais plus possible d’investir dans des maisons individuelles, mais uniquement dans des logements collectifs pour réaliser un Pinel.
Du côté du LMNP, il y a de fortes chances que les particuliers qui intègrent l’amortissement dans le calcul de leurs revenus annuels soient fortement taxés au moment de la cession. De quelle façon ? Concrètement, ces personnes vont basculer vers le régime de l’IS (Impôt sur les Sociétés). On ne serait donc trop conseiller à ces dernières d’opter pour une solution plus pérenne dans le temps, et tout aussi efficace, au moyen d’une autre forme de location immobilière : la location nue.
Pourquoi choisir la location nue ?
Les revenus fonciers viennent se rajouter à vos revenus d’activités. En cela, ils sont donc soumis à votre tranche marginale d’imposition. Si votre bien est rentable et dégage un excédent, vos revenus vont alors augmenter votre imposition, même si vous pratiquiez des amortissements. D’un point de vue fiscal, Xperts patrimoine a mis en place un montage de société, en collaboration avec des professionnels notaires, des experts-comptables, ainsi que des avocats et juristes fiscalistes, permettant ainsi aux clients de faire de la location nue tout en pratiquant des amortissements en société.
Vous vous demandez peut-être à quoi correspondent ces fameux amortissements ? Petit rappel de nos experts !
L’amortissement mesure comptablement la perte annuelle de valeur d’un bien immobilier, par exemple, causée par l’usure du temps, la dépréciation ou encore l’obsolescence. Il en résulte une charge comptable que l’on applique sur plusieurs années et qui vient considérablement diminuer la fiscalité : c’est-à-dire que les clients peuvent amortir sur le bâti (20 à 25 ans), sur les frais de notaires et les frais annexes, mais aussi sur les travaux réalisés (15 ans).
Ce principe comptable qu’est l’amortissement permet donc au client ne plus être impacté par les modifications de lois (type LMNP/LMP). Il ne risque pas non plus de basculer du LMNP vers le LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Bon à savoir : si vos recettes dépassent 23 000 € et que l’ensemble de vos revenus est inférieur à ces recettes, alors vous changerez de régime.
En outre, le LMP se révèle beaucoup moins avantageux. En effet, vous continuez de faire de la location meublée, mais vous êtes soumis aux cotisations sociales (entre 37 et 41 %) ainsi qu’à la CSG de 9,7 %.
Grâce à notre solution, vous êtes faiblement taxé… voire exonéré sur vos revenus fonciers !
Notre stratégie permet de ne pas être soumis au régime des sociétés lors de la revente. Il est également possible d’opter pour une stratégie consistant à payer peu d’impôts chaque année, mais en étant fortement taxé lors de la revente : vous ne faites alors que déplacer votre imposition. Cependant, le plus vous conserverez le bien, le moins vous serez taxés, comme pour le régime du particulier, par exemple. Il est également possible de transmettre votre patrimoine.
De plus, la location nue offre une plus grande sécurité au niveau des baux d’habitation, car le préavis du locataire est de 3 mois au minimum, contre 1 mois en location meublée. Vous avez également moins de contraintes au niveau de la gestion locative, ce qui est un plus indéniable.
Quel est l’intérêt de notre montage pour la transmission de patrimoine ?
Étant donné que vous créez une société et contractez un prêt, les parts de ladite société sont presque nulles. De cette façon, vous réalisez un démembrement des parts, donnant ainsi la nue-propriété à vos héritiers, le tout sans utiliser l’abattement de la donation des 100 000 € prévue par enfant et par parent (tous les 15 ans), mais aussi… sans frais !
Quelle est la mission du cabinet Xperts patrimoine ?
Ce n’est un secret pour personne, et encore moins pour vous qui consultez notre page web ou notre cabinet, la fiscalité française évolue régulièrement, et c’est pour cela qu’il est important de se tenir informé régulièrement ou, mieux encore, d’être bien conseillé afin d’éviter toute mauvaise surprise.
En cela, et en tant que cabinet en gestion de patrimoine indépendant, nous anticipons ces changements de lois en informant nos clients. Notre équipe d’experts dédiés cherche toujours la meilleure solution pour faire face aux aléas et aux subtilités de la gestion patrimoniale, tout en remédiant aux inconvénients de celle-ci. Nos clients s’occupent du bien, nos experts s’occupent de la gestion fiscale et financière, sans oublier de l’optimisation de la transmission du patrimoine, si importante pour nombre d’entre eux !
Chez Xperts patrimoine, on ne préconise pas un statut en particulier, mais bien la mise en place d’une stratégie d’optimisation fiscale et patrimoniale.
Nos compétences et notre expérience nous l’assurent, plusieurs solutions existent et s’adaptent en fonction de chaque profil.
Contactez un conseiller en gestion de patrimoine
Conseiller en Gestion de patrimoine, nous intervenons aussi bien dans le domaine des placements, fiscalité, succession, crédit, assurances et transactions immobilières au Pays Basque et sud Landes.
Coordonnées
Jonathan RIO dispose du statut de Conseiller en Investissements Financiers référencé sous le numéro E004785 auprès de l’Autorité des Marchés Financiers par l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI). Jonathan RIO dispose également de la carte d’agent immobilier n° CPI 4002 2018 000 035 535 auprès de la Sous-Préfecture de Dax et est référencé sur le registre unique des intermédiaires en Assurance, Banque et Finance de l’ORIAS sous le numéro 18005813 en tant que courtier d’assurance, courtier en opérations de banque et conseiller en investissements financiers. Nos activités sont couvertes par une assurance de responsabilité civile professionnelle et une garantie financière auprès de la compagnie AIG. Le code APE de l’entreprise est le 7022Z.
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