Investir dans des parts de
SCPI en nue propriété
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Acquisition des parts de SCPI en Nue Propriété
L’achat de SCPI en nue propriété est idéal pour les investisseurs qui souhaitent réaliser un investissement diversifié, à valeur décotée, sans alourdir leur fiscalité. En faisant l’acquisition de la nue-propriété seule, l’investisseur ne détiendra pas l’usufruit ; il ne percevra aucun loyer pendant la durée du démembrement.
À la fin de la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit, le nu propriétaire récupère la pleine propriété sans coût additionnel, et perçoit les loyers issus de son investissement en SCPI au moment où il en a le plus besoin. Cet investissement est une solution à privilégier pour préparer sa retraite.
Dans le cadre du démembrement de parts de SCPI la période peut aller de 3 à 20 ans. Les durées les plus fréquentes étant 5, 10 ou 15 ans.
L’achat de parts de SCPI en nue propriété possède plusieurs avantages
Acheter des parts à prix décoté
• Autour de 80% de la valeur des parts en pleine propriété pour un démembrement de 5 ans.
• Autour de 66% pour une durée de 10 ans.
La valeur de la nue propriété peut varier légèrement selon les SCPI.
Profiter d’une neutralité fiscale
Pendant la période de démembrement vous ne percevez pas les loyers de la location (c’est l’usufruitier). Vous n’êtes donc ni imposé à l’Impôt sur le revenu ni sur l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts détenues.
Complément de revenu après démembrement
A la fin de la période de démembrement, vous détiendrez les parts en pleine propriété et vous percevrez les revenus locatifs. Ces revenus pourront compléter notamment votre pension de retraite.
Le plus :
l’achat à crédit
Vous pourrez déduire de vos autres revenus fonciers les intérêts d’emprunt liés à votre investissement en SCPI à crédit et bénéficier d’un effet de levier supplémentaire.
SCPI : Société Civile de Placement dans l’Immobilier
Les SCPI sont des véhicules d’investissement locatif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif.
La SCPI est gérée par une société de gestion, qui va redistribuer aux investisseurs les loyers, après déduction des frais de gestion des biens immobiliers qu’elle détient.
Ces frais de gestion sont principalement : collecte de l’épargne, acquisition des immeubles, mise en location, taxes, assurances, travaux de rénovation et d’entretien, et revente.
Aujourd’hui on compte plus de 200 SCPI spécialisées dans différents secteurs d’activité et zones géographiques.
Atouts de l’investissement en SCPI de rendement
La gestion locative est entièrement déléguée à la société de gestion experte dans l’acquisition d’immeubles rentables.
Un investissement à partir d’une mise de fonds moindre que celle nécessaire pour l’achat d’immobilier en direct.
Un accès aux marchés de l’immobilier d’entreprise, difficilement abordable par un particulier en achat direct.
Une mutualisation des risques grâce à une diversification : bureaux, commerces, centres de santé, entrepôts, etc.
Il existe plusieurs catégories de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales, dans le cadre d’un investissement en démembrement, nous nous intéressons aux SCPI de rendement. Les taux de rendement sont de plus de 4% par an selon les SCPI.
Exemple d’investissement réalisé
Mme Thomas, 52 ans, fait l’acquisition en 2020 de parts de SCPI de rendement spécialisée dans la gestion d’EHPAD en province.
Elle décide d’investir dans la nue propriété de parts de SCPI pendant 10 ans afin d’acheter de l’immobilier à prix réduit et de ne pas alourdir son revenu imposable avec des revenus fonciers tant qu’elle est encore en activité.
Pour 50 000 € elle acquiert donc la nue propriété de 200 parts, dont la valeur en pleine propriété est de 74600 € (33% de décote).
Elle fait donc un gain net de 24600 € dès la souscription soit 50% de son investissement initial.
Les parts se valorise 1 % par an pendant 10 ans.
Au terme du démembrement, en 2030, elle deviendra pleine propriétaire de parts de :
- 74600 x (1+1%)^10 = 82400 €, soit un gain de 32400 € exonéré d’impôt. La rentabilité sur les 10 dernières années est de 5 % annuel net d’impôt.
- En outre, elle percevra les loyers pour une rentabilité moyenne de 5 % par an, c’est-à-dire 4120 € par an, soit 343€ par mois en complément de revenu (à noter que le versement des loyers s’établit en général trimestriellement).
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